АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

ХОРОШАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХОРОШИЕ РУКИ

НОВОСТРОЙКИ (особенности первичного рынка)

24.03.15

ДДУ: ШЕСТЬ ХИТРОСТЕЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ

В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Потому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание.
Закон о долевом строительстве – ФЗ-214, закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ исчерпывающе описывают все тонкости отношений дольщика и застройщика, а также нюансы содержания договора долевого участия (ДДУ). На деле строительные компании нередко «творчески переосмысляют» текст документа. Как несложно догадаться, отнюдь не в пользу покупателей квартир.
Специалисты городского Комитета по строительству и Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.

ХИТРОСТЬ ПЕРВАЯ: ЧТО ХОТЯТ, ТО И СТРОЯТ

В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней все четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.
Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом «подрастет» на несколько этажей (прецеденты были). Или – сократится размер придомовой территории.
В общем, наличие такого условия в договоре – это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды.

ХИТРОСТЬ ВТОРАЯ: ОБЕЩАННОГО ТРИ ГОДА ЖДУТ

Согласно ФЗ-214, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. На практике, как говорится, «возможны варианты».
В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два может отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть строительная компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Расторжение договора долевого участия: как вернуть деньги?
Задержка срока сдачи дома – частое явление на первичном рынке »
Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – включение большого, до года, временнóго промежутка между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать двух-шести месяцев.

ХИТРОСТЬ ТРЕТЬЯ: НЕСИТЕ ВАШИ ДЕНЕЖКИ

Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам. Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком и, соответственно, положения ФЗ-214 на него не распространяются.
Кроме того, некоторые даже крупнейшие застройщики, входящие в ТОП-10 петербургского рынка, грешат желанием «застолбить» за собой право на изменение цены договора в одностороннем порядке. Но это – прямое нарушение статьи 5 ФЗ-214, в которой ясно указывается: корректировка стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в ДДУ. Любой суд признает пункт договора об одностороннем изменении цены нелегитимным.
Наконец, до сих пор практически в каждом договоре встречается фраза о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам ПИБовских замеров. Если объект оказался меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше, раскошелиться придется дольщику.
Несмотря на судебные решения в пользу дольщиков, практически в каждом ДДУ предусмотрены доплаты в случае увеличения площади квартиры
Но в данном случае закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (Дело № А56-69503/2013).

ХИТРОСТЬ ЧЕТВЕРТАЯ: САДИКИ ЗА СЧЕТ ДОЛЬЩИКОВ

Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы по их расходованию. В ФЗ-214 четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков. В перечне указаны цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен. Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.
В последнее время появились ДДУ, содержащие пункт о строительстве детских садов или школ за счет собранных у будущих владельцев квартир средств. Побудительные мотивы строительных компаний ясны: город практически полностью переложил на них обеспечение проектов комплексного освоения территорий «социалкой». Однако привлекать средства дольщиков для строительства социальных объектов абсолютно незаконно.

ХИТРОСТЬ ПЯТАЯ: ОТСТУПНЫЕ ЗА ВЫХОД
В ДДУ нередко предусмотрены штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор – 10-20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.
При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот, и другой пункты являются нарушением законов. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения.
В последние два года некоторые строительные компании в обход закона пытаются направить средства дольщиков на строительство «социалки»
Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируются статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте. Если указанная в ДДУ сумма погашена неполностью, согласовывать договор цессии со строительной компанией необходимо. Но платить отступные – нет.

ХИТРОСТЬ ШЕСТАЯ: ФИРМА НЕ ГАРАНТИРУЕТ

В особую главу стоит выделить попытки строителей сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиками.
Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно – он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым – немного сложнее. Он исчисляется с того же момента, что и для «инженерки», если иное не указано в договоре. Этим нюансом ФЗ-214 пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.
Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В ФЗ-214 предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом. Однако многие застройщики оставляют в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 2013 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (Дело № А56-61914/2011).
Наконец, с 2014 года в ДДУ обязательно указывать сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три – банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, лишь ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».

Последние новости

Большинство операций на рынке недвижимости не обходится без участия профессиональных риэлторов. Спрос на услуги этих специалистов стабильно высок, так же как и градус недовольства среди их клиентов. К...
28.01.15
Несколько дней назад при заключении авансового соглашения я попросила продавца квартиры написать расписку о получении денежных средств по договору. На что он удивился: «Зачем Вам расписка на деньги? В...
25.11.14
Итак, свершилось! Закон который волнует всех тех, кто купил квартиру и не получил максимальный вычет в 2 млн. рублей, принят и вступает в силу с 1 января 2014 года. В этой статье разберем всеизменения...
24.11.14