АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

ХОРОШАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХОРОШИЕ РУКИ

НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ РИЕЛТОРУ И ЗА КАКИЕ УСЛУГИ?

27.07.11

Некоторые мои Коллеги утверждают, что «берут» деньги за информацию. Чепуха. Информация есть во многих журналах, газетах, в интернете, на столбах, заборах и т.п.Вычитать информацию в газете, организовать просмотр, может и сам Покупатель.

Хочу сразу заметить. Я с глубочайшим уважением отношусь к моим Коллегам и, особенно, к моим Сотрудникам, выполняющим, поверьте, нелегкую работу по организации просмотров. Это десятки (если не сотни звонков) по уточнению параметров квартир. При этом зачастую, «брокеры-маклеры», которые, как бы работают «от Продавца», в квартирах никогда не были, ничего ни о квартирах, ни о Продавцах не знают, документов не видели, подробностей не знают (и не хотят знать), а вся «работа» с объектом заключается в том, чтобы дать объявление в газете (как правило – бесплатное) или развесить «листовки» на заборах и столбах. И нужно среди этого «мусора» отсортировать, нащупать, выловить необходимую информацию. Затем состыковать просмотры так, чтобы за вечер просмотреть не один объект, а несколько объектов в одном микрорайоне. Согласовать по времени, продумать последовательность и все это с учетом «нерадивости», непрофессионализма многих «брокеров-маклеров» (называть их «Риелторами» - я не могу), которые могут не прийти на встречу, не предупредить об отмене, перепутать время и дату просмотра, дать неверную информацию о квартире и так далее, и тому подобное. Но свои деньги, которые неправильно называют «комиссионными» - получать хотят в полной мере, а иногда даже в большей, чем Риелтор Покупателя. (Кстати – это и есть один из признаков непрофессионализма, отступление от правил, принятых в профессиональном сообществе). 

При этом ждать приходится на улице, на холоде, под снегом, дождем, на ветру. Я бы сказал, в условиях, приближенных к боевым. Легко ли все вышеперечисленное? Нет! Нелегко! А нужно ли высокое мастерство, высокий профессионализм, высокое искусство Риелтора для назначения и организации просмотров?

Полагаю, что НЕ обязательно. Терпение – нужно! Выдержака – нужна! Мобильный телефон и теплая одежда – обязательно! Но такую работу может выполнить и школьник, - ученик 10 класса. (Ученик 11-го класса уже не может, у него нет времени, он должен готовиться к поступлению в Университет).

Поэтому, активная работа Риелтора не в поиске квартиры, а в другом. И плату за свои услуги (основную и большую ее часть) Риелтор должен получать не за поиск квартиры, а совсем за иное. 

За «что же» берет деньги профессиональный Риелтор? - За снижение Рисков!!! Можно ли полностью исключить риск при приобретении квартиры? Полагаю, что Нельзя! 

Можно ли его уменьшить? Уверен, что настоящий Риелтор МОЖЕТ (вернее должен) риск свести к минимуму. Особенно это важно на вторичном рынке.

Мошенники тоже имеют своих «кулибиных», и если природа "отказала” Вам, уважаемые Читатели, в криминальном таланте, и риелторских знаниях, то предусмотреть всевозможные варианты жульничества, не удастся никогда.

«Степень риска» повышается с увеличением числа переходов права собственности, т.е. когда объект (допустим «квартира») переходила «из рук в руки» несколько раз.

Покупая квартиру на вторичном рынке, вместе с приобретенной недвижимостью Покупатель автоматически получает гипотетическую возможность ее утратить. И поверьте, что общий небольшой процент риска при таких операциях, без участия Риелтора, будет слишком слабым утешением, если именно Ваша собственность станет абсолютным пополнением относительной цифры. 

Следует помнить, что потерпевшим в этом случае окажется последний Собственник - именно он утратит и имущество, и деньги. Вспомним, что риск оказаться жертвой мошенников и преступников тем выше, чем чаще недвижимость переходила из рук в руки. Как, в таком случае, можно выяснить ситуацию, связанную с объектом недвижимости?

Целиком полагаться на нотариусов, которые удостоверили предыдущие сделки, и удостоверяет Вашу сделку, увы (!), не стоит. Государство возложило на нотариусов исключительно ответственность за законность самой процедуры удостоверения Договора, а не юридическую доброкачественность перехода собственности.

Более того, нотариус не следователь. Он (нотариус) не врач – психиатр, хотя и пишет в Договоре фразу «дееспособность проверена», пообщавшись с Продавцом всего несколько минут. Он (нотариус) не ходит по соседям, не задает вопросов дворникам, участковым, милиционерам и мастерам ЖЭКов.

Все перечисленное должен (!) проделать хороший Риелтор из хорошего Агентства.

Должен заметить, что исследовать «историю» квартиры очень НЕ просто, т.к. сегодня, в отсутствии Закона «О Риелторской деятельности», необходимость которого поддерживает Ваш Автор, сложно получить сведения в различных инстанциях, в том числе, даже посмотреть дело у нотариуса, совершавшего предыдущую сделку.

Если же архивные документы все же получены, то для проверки их легитимности и подлинности нужно произвести качественную экспертизу, которая потребует дополнительных, иногда существенных затрат материальных и временных. 

Но хочу Вас заверить, уважаемые Читатели, что я со своими сотрудниками проверяю довольно много различных обстоятельств, имеющих отношение к сделке.

Самое главное (!) – я всегда (!) отказываюсь от участия в сделке, и, соответственно, от заработка, если вижу (а иногда «чувствую») опасность для своего Клиента. 

Я наставляю своих сотрудников: «Работать нужно только (!) на Клиента, а не на совершение сделки любым способом, в том числе и за счет его (Клиента) безопасности». 

Так нужен ли Риелтор, и как отличить Риелтора (с большой буквы) от человека, желающего «сшибить» немного денег на посредничестве.

 

1. Я всегда с удивлением читаю объявления типа: "Куплю квартиру без посредника”, то есть, без Риелтора. Такие объявления дают очень СМЕЛЫЕ и ... очень ГЛУПЫЕ люди. Они могут остаться с сэкономленными на риелторском обслуживании деньгами, но…без денег за квартиру и без самой квартиры. 

Это только кажется, что в ПОЛИТИКЕ, ФУТБОЛЕ, МЕДИЦИНЕ и ... НЕДВИЖИМОСТИ все всё понимают. Это глубочайшее и принципиальнейшее заблуждение. 

Выбор Риелторской фирмы и, соответственно, Риелтора (бывает правда наоборот) самый главный для Вас вопрос, уважаемый Читатель.

Допустим, Вы решили купить квартиру. И, как человек цивилизованный, понимаете, что делать это без специалиста нельзя и начинаете искать специалиста. Многие Клиенты допускают ошибку. Они ищут Брокера, а не Фирму. Это неправильно. Клиенту, следует ориентироваться на Риелторскую фирму. В хорошей, известной Фирме, заботящейся о своей репутации НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПЛОХОГО РИЕЛТОРА. ЕГО НЕ БУДУТ ДЕРЖАТЬ. ПОЭТОМУ - ОРИЕНТИРУЙТЕСЬ НА ФИРМУ, АГЕНТСТВО. И особенно на Агентство, входящее в Ассоциацию специалистов по недвижимости Украины или другие общественные организации.

Самое страшное, если Вам начнут «помогать» знакомые, которые недавно купили или продали квартиру и решили, что могут профессионально, т. е. за деньги, заниматься операциями с недвижимостью. Глубочайшее и опаснейшее заблуждение. Пироги- ...., сапоги-..., а квартиры - Риелтор!

 

2. Никогда нельзя иметь дело с так называемым «черными брокерами», т. е. брокерами, которые нигде не зарегистрированы, никому не подчиняются, и которые, соответственно, не несут никакой ответственности ни перед своим Клиентом, ни перед Законом.

Я хотел бы привести некоторые абзацы из моих выступлений на съездах Ассоциации по поводу «черных брокеров-маклеров».

«Необходимо отделить профессионала от дилетанта, ввести лицензирование и сертификацию, обеспечить нормальную работу профессионалам».

«Пополнившаяся армия «черных» маклеров не улучшила ситуацию на рынке, а лишь увеличила долю «нечистых» сделок.

«Отсутствие лицензирования на рынке недвижимости дает зеленую улицу «черным» маклерам, чем подрывается авторитет настоящих профессионалов».

«Операции с недвижимостью - это чуть ли не единственный бизнес, которым, к сожалению, сегодня может заниматься практически любой».

«Сейчас основная беда рынка - плохие, неграмотные, непрофессиональные риелторы, которых, как никогда много. Всем, кто собирается купить или продать недвижимость, следует помнить, что от случайных людей могут быть очень большие проблемы».

Покупатель должен обязательно (!) нанять (я не стесняюсь этого слова) Риелтора, который обеспечит перед ним выполнение всех обязательств Продавца. Обеспечит и примет на себя ответственность за «чистоту» и законность приобретения, т.е. вступит со своим Клиентом в Договорные (гражданско-правовые) отношения, которые зафиксируют обязательства Риелтора по отношению к своему Клиенту.

Я уверен - ПРИГЛАШАТЬ РИЕЛТОРА - экономически выгодно, несмотря на то, что за услуги нужно платить. Риелтор сэкономит Клиенту силы, здоровье(!) и время. Кроме того, стоимость услуг Риелтора значительно меньше стоимости квартиры, которую можно потерять. Думайте и принимайте ПРАВИЛЬНОЕ(!) решение, господа Клиенты!

 

3. На сегодняшний день наиболее профессиональным и перспективным является «эксклюзивный» принцип работы, к сожалению, крайне редко используемый на практике. И в этом, как ни странно, вина самих Клиентов. В основе эксклюзивного метода лежит индивидуальная работа с объектами и Клиентами. Многие считают, что, обзвонив десяток различных Агентств, они добьются более быстрого результата, чем, заключив договор на обслуживание с одним хорошим Агентством. К сожалению, практика показывает обратное: только «эксклюзивная», договорная форма работы дает Агентству возможность максимально использовать свои профессиональные возможности и ресурсы, для гарантированного успеха в выполнении поставленных Клиентом задач. И именно такой подход дает возможность обеспечить совершенно иной уровень предоставления услуг, как при продаже, так и при покупке или аренде недвижимости. Заключение договора на обслуживание, в котором можно оговорить все пожелания и требования; такие обоюдовыгодные условия для каждого частного случая, не означает «привязать» Клиентов только к одному Агентству. Это означает дать возможность Агентству на предоставление Клиенту максимум услуг на должном уровне.

Безусловно, настоящий Риелтор, тот, у которого достаточно работы и Клиентов и который «знает себе цену» без Эксклюзивного Договора НЕ БУДЕТ «выкладываться».

Работать без эксклюзивов может только неудачливый или начинающий «маклер-брокер», который или учиться или надеется на «счастливый случай».

Открою один «секрет», уважаемые Читатели.

В Киеве существуют Риелторские базы как в «напечатанном» виде (газеты, журналы), доступные всем, так и базы существующие в электронном виде, пользование которыми стоит денег, при этом НЕмалых денег. «Брокеры-маклеры» из плохих фирм или те, работающие как «черные брокеры» НЕ имеют доступа в эти база.

Могу заверить, что Покупатель, который надеется на то, что девять Риелторов из девяти разных Агентств могут «выродить» ему квартиру за один месяц – сильно ошибаются. Настоящий профессионал, отвечающий за свои действия, уверенный в себе – без эксклюзива работать не будет.
4. Посредничество при приобретении квартир, домов, офисов, заводов, земельных участков – достаточно сложная работа.

А кто же должен выполнить эту Важнейшую и Сложнейшую работу?

Как и любую «сложнейшую и важнейшую работу» - Профессионал, Специалист. В нашем случае - РИЕЛТОР.

Что же должен проверить Риелтор, на что обратить внимание, какие собрать сведения и на какие вопросы получить ответ при приобретении для своего Клиента, допустим, квартиры?

Риелтор должен собрать и проверить абсолютно все сведения, имеющие отношение к объекту. В моем «Вопроснике» к Клиенту (Продавцу) много вопросов – около пятидесяти: только по личностям Владельцев – 15, по самой квартире – около 20 и т.д. (такой подробный опрос и был причиной конфликта с моим Коллегой, описанным в номере 4’05)

Господа Читатели! Я хотел бы ещё раз объяснить, кто такой настоящий РИЕЛТОР-ПРОФЕССИОНАЛ.

Это СПЕЦИАЛИСТ(!), который не только подыщет Вам квартиру через всевозможные информационные системы и газеты, а также организует просмотры (в конце концов, Вы можете сделать это сами, большого умения или специальных знаний для этого не требуется), а (самое главное!) проверит все обстоятельства, связанные со сделкой, не побоится (и имеет право) поставить свою подпись на «Договоре по обслуживанию Клиента», который навсегда у него (Клиента) останется, и будет нести ответственность за свои действия. Вот такой специалист и есть РИЕЛТОР, а остальные - «черные жучки», которые дискредитируют это высокое звание и мешают нормальной цивилизованной работе рынка недвижимости.

5. Я уверен, что все мы, хотя бы один раз в жизни, сталкиваемся с проблемой: купить, продать, подарить, завещать, разделить, снять в аренду, сдать в аренду, передать в залог (ипотеку), т.е. совершить какие-либо действия со своей НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Несмотря ни на что, жизнь продолжается и кто-то будет богатеть, беднеть, разоряться, жениться, выходить замуж, разводиться, рождаться, умирать (увы!). Дети будут вырастать и захотят жить отдельно. И все эти обстоятельства найдут отражение на РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. 

А заниматься этими сложнейшими задачами должен Риелтор.

Вот краткий перечень наук, в которых профессиональный Риелтор должен очень хорошо ориентироваться:

психология;

правоведение, юридические основы проведения операций с недвижимостью;

градостроительство, архитектура, основы строительного дела, в т. ч. строительное черчение;

оценка технического состояния объектов недвижимости, оценка имущества, имущественных прав и бизнеса;

управление объектами недвижимости;

инвестиционная деятельность;

банковские технологии, кредитование, залоговые операции;

страховые технологии;

девелопменская деятельность.

организация и руководство риелторской деятельностью;

информатика в риелторской деятельности;

основы бухгалтерского учёта и налогообложения;

строительные материалы;

безопасность в риелторской деятельности;

эстетика, история культуры;

иностранный язык;

Хороший, грамотный Риелтор – это высококультурный человек. Он умеет красиво одеваться и правильно говорить, знаком с правилами этикета, хорошо разбирается в политике и экономике, в т.ч. и мировой.

Последние новости

ДДУ: ШЕСТЬ ХИТРОСТЕЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Потому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание....
24.03.15
Большинство операций на рынке недвижимости не обходится без участия профессиональных риэлторов. Спрос на услуги этих специалистов стабильно высок, так же как и градус недовольства среди их клиентов. К...
28.01.15
Несколько дней назад при заключении авансового соглашения я попросила продавца квартиры написать расписку о получении денежных средств по договору. На что он удивился: «Зачем Вам расписка на деньги? В...
25.11.14